Grundbuch & Bauakte

• Das Grundbuch enthält wichtige Informationen zu jedem Grundstück und sollte vor dem Kauf unbedingt geprüft werden. Dazu gehören der Teilungsplan, das Baulastenverzeichnis und der Liegenschaftsplan.
• Der Bebauungsplan regelt mögliche Nutzungen eines Gebäudes (etwa Gewerbe oder Wohnen) sowie rechtliche und maßliche Vorgaben – auch für An- oder Umbauten.
• In der Bauakte sind alle bisherigen Genehmigungen erfasst.

Vor dem Kauf einer Immobilie sollten Sie unbedingt Einsicht in das Grundbuch nehmen. Jedes Grundstück – egal ob bebaut oder nicht – unterliegt dem Grundbuchzwang, es muss also im Grundbuch verzeichnet sein. Grundbücher werden in Baden-Württemberg seit einigen Jahren in zentralen Grundbuchämtern geführt. Sie enthalten wichtige Informationen zu Grundstücken, zum Beispiel die Flurnummer, Eigentumsverhältnisse, Grundlasten und Grundpfandrechte. Grundlasten können etwa Leitungspflichten oder Nießbrauchrechte (ein Wohnrecht) sein.

Das Baulastenverzeichnis enthält öffentlich-rechtliche Lasten, die für das Grundstück gelten. Das können vor allem baurechtliche Auflagen sein, die zusätzlich zum Bebauungsplan einzuhalten sind.

Der Liegenschaftsplan (auch als Liegenschaftskataster bezeichnet) enthält alle Grundstücke und deren Grenzverläufe sowie die Maße der auf dem Grundstück befindlichen Bebauung.

Die Teilungserklärung ist Teil von Wohnungsgrundbüchern und enthält die rechtliche Aufteilung von Gebäuden, die in Miteigentum aufgeteilt sind.

Änderungen im Grundbuch werden meist vom Notar beim Grundbuchamt beantragt und sind gebührenpflichtig. Geht das Eigentum durch eine Erbschaft über, ist die Änderung im Grundbuch für die Erben nicht gebührenpflichtig, wenn die Eigentumsumschreibung binnen zwei Jahren erfolgt. Die Einsicht ins Grundbuch ist neben den Eigentümern grundsätzlich auch Personen mit einem berechtigten Interesse – also beispielweise potenziellen Käufern und Erben – gestattet.

Mit dem Erwerb eines Grundstücks gehen im Grundbuch eingetragene Rechte und Pflichten auf die neuen Eigentümer über, wenn vertraglich nichts anderes geregelt ist. Das gilt auch für das sogenannte Grundpfandrecht, also eine bestehende Grundschuld oder Hypothek. Bei einem kreditfinanzierten Kauf wird die bisherige Grundschuld manchmal zur Absicherung des Kredits der neuen Eigentümer genutzt und entsprechend abgeändert. Bei Hypotheken geht das nicht. Diese werden von den bisherigen Eigentümern üblicherweise mittels des erhaltenen Kaufpreises direkt abgelöst und ihre Einträge dann gelöscht.

Der Bebauungsplan, kurz B-Plan, regelt,  inwieweit ein Grundstück bebaut werden darf. Dieser legt in der Regel die Art des Gebäudes fest, aber kann auch die Außenmaße oder Position sowie die Größe der Grundfläche und Kubatur festlegen, die in einem bestimmten Gebiet für die vorgesehene Nutzung einzuhalten sind. Beispielsweise wird geregelt, ob nur Wohn- oder auch Gewerbenutzungen möglich sind. Plant man an einem bestehenden Gebäude An- oder Umbauten, ist ein Blick in den B-Plan unverzichtbar, denn dort sind zum Beispiel die zugelassene Höhe eines Gebäudes, die maximale Wohnfläche oder die Anzahl zulässiger Wohneinheiten auf einem Grundstück geregelt. Der B-Plan zeigt Ihnen auch, ob auf einem Grundstück mehr Fläche überbaut werden darf, als es aktuell der Fall ist und so eine Nachverdichtung möglich wäre.

Jeder Neubau und wesentliche bauliche Veränderungen an Bestandgebäuden bedürfen einer Baugenehmigung, die vom zuständigen Baurechtsamt erteilt wird. Vor dem Kauf einer Immobilie lohnt sich die Einsicht in die Bauakte eines Gebäudes, um festzustellen, ob bereits vorhandene Nutzungsänderungen, wie etwa ein ausgebauter Dachboden oder die Einrichtung eines Wohnkellers, überhaupt genehmigt wurden.

Lange Zeit wurden Siedlungen und Städte ohne solche B-Pläne gebaut. Deshalb gibt es auch heute noch Standorte ohne B-Plan. Dann gilt ein besonderer Paragraph aus dem Baugesetzbuch, nach dem sich ein Bauvorhaben in die umgebende Bebauung einfügen muss.

In der Bauakte sind alle bisherigen Genehmigungen erfasst. Dazu kann die ursprüngliche Baugenehmigung gehören, aber auch spätere Umbaugenehmigungen, Abriss- oder Teilabrissgenehmigungen, soweit sie notwendig waren. Enthalten sind darin auch Nutzungsänderungsgenehmigungen, etwa von einer gewerblichen Nutzung zu einer Wohnnutzung.