Logo der Website haus-kaufen-erben.de: Symbol eines Hauses liegt über einer Sprechblase. Beide bestehen aus organge farbenen Linien. Rechts daneben in großer Schrift steht HAUS und darunter Kaufen | Erben.
Meine Liste

Immobilienpreise

Kurz und knapp

  • Zum Kaufpreis einer Immobilie kommen die Kosten der Finanzierung hinzu, das sind vor allem die Zinsen.
  • Kaufnebenkosten in Höhe von zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises können zusätzlich beim Kauf anfallen, in jedem Fall aber die Grunderwerbsteuer, die in Baden-Württemberg fünf Prozent des Kaufpreises beträgt.
  • Je nach Zustand der Immobilie und Ihren individuellen Wünschen entstehen Kosten für Um- und Anbauten und die Sanierung. Mit der Übernahme einer Immobilie können auch Modernisierungspflichten entstehen. 

Wie viel kostet ein Quadratmeter Eigenheim?

Der Kaufpreis einer Immobilie hängt von vielen Faktoren ab: Die Lage, die Grundstücksgröße, die Anbindung, die Größe und der Zustand des Gebäudes sowie der aktuelle Immobilienmarkt, also die Anzahl von verfügbaren Angeboten, und auch der Zinsmarkt beeinflussen den Preis. Auf dem Land sind Immobilien häufig deutlich günstiger.

Das liegt an der meist nicht so guten Anbindung an allgemeine Infrastruktur, wie Schulen, Nahversorgung oder auch Gesundheitsfürsorge sowie den öffentlichen Personennahverkehr. In Speckgürteln rund um größere Städte mit guter Anbindung sind Immobilien meist deutlich teurer. Und richtig teuer kann es in den urbanen Zentren von Groß- und Universitätsstädten werden.

Um Preise vergleichen zu können, berechnet man zunächst meist den Preis pro Quadratmeter. Bei „normalen“ Wohngebäuden liegt dieser grob zwischen 2.000 und 6.000 Euro, zuzüglich der Kosten für das Grundstück. Die Quadratmeterpreise liegen dafür im Bereich von 40 bis 1.000 Euro. Entscheidend für den Grundstückspreis ist, ob neben dem bestehenden Gebäude ein weiteres bzw. ein größeres Baufenster besteht, um zum Beispiel einen Anbau, ein weiteres Wohngebäude oder eine Garage bauen zu können.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert je Quadratmeter in sogenannten Bodenrichtwertzonen an. Dies sind Gebiete mit im Wesentlichen gleichen Merkmalen. Der Bodenrichtwert wird von einem unabhängigen Gutachterausschuss ermittelt und ergibt sich aus dem Durchschnittswert aller verkauften Grundstücke der letzten beiden Jahre in einer jeweiligen Zone.

Anhand des Bodenrichtwerts lässt sich der Wert für ein konkretes Grundstück ermitteln, in dem man den Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multipliziert. Daraus ergibt sich jedoch nur ein grober Richtwert, da ein Grundstück durch die individuelle Lage oder Ausrichtung erheblich auf- oder abgewertet werden kann. Außerdem ist bei der Erfassung der Bodenrichtwerte darauf zu achten, wie aktuell diese sind bzw. welche Preistendenzen seit der letzten Aktualisierung beobachtet werden konnten.

Kosten der Finanzierung

Wenn Sie nicht die komplette Finanzierung aus Eigenkapital leisten können, müssen Sie meist einen Kredit aufnehmen. Diesen bekommen Sie bei Banken oder Sparkassen, aber auch von der KfW, der Förderbank des Bundes oder auch den Landesförderbanken, in Baden-Württemberg der L-Bank. Die Förderungen der KfW kann man mitunter kombinieren mit den Förderprogrammen der L-Bank. Eine Finanzierung über eine Bausparkasse bietet sich an, wenn man zum Kaufzeitpunkt über einen zuteilungsreifen Bausparvertrag verfügt. Ist er noch nicht zuteilungsreif, wird er meist über ein vorsorglich vereinbartes Sondertilgungsrecht zu einem späteren Zeitpunkt zur Kredittilgung eingesetzt. Den geliehenen Betrag eines klassischen Darlehens – zuzüglich der Zinsen – müssen Sie meist über viele Jahre zurückzahlen. Die Bank bietet Ihnen einen Zinssatz an, der im Wesentlichen von der Leitzinsvorgabe der EZB, vom Konkurrenzumfeld und von der Laufzeit des Kredits abhängt. Das heißt auch: Jeder Zins, der über null Prozent liegt, verteuert Ihr Vorhaben über den reinen Kaufpreis hinaus.

Was sind Kaufnebenkosten?

Bei jedem Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis zusätzlich Erwerbsnebenkosten an, die nach Abschluss des Kaufvertrags fällig sind. Die Kaufnebenkosten müssen Sie in den meisten Fällen aus Ihrem Eigenkapital begleichen und können nicht über einen Kredit finanziert werden, da sie keinen realen Gegenwert darstellen.

 

  • Die Grunderwerbsteuer fällt bei allen Grundstücks- oder Immobilienkäufen an. In Baden-Württemberg beläuft sich die Grunderwerbsteuer auf fünf Prozent des Kaufpreises.
  • Der Kaufvertrag einer Immobilie wird notariell beurkundet. Die dafür fälligen Notargebühren sind gesetzlich geregelt. Je nach Umfang der Beauftragung eines Notars können sie zwischen 0,75 und 1,5 Prozent des Kaufpreises betragen.
  • Ein Eigentumswechsel an einem bebauten oder unbebauten Grundstück muss im Grundbuch eingetragen werden. Dieser Eintrag dokumentiert, wem die Immobilie gehört und ist daher von größter Bedeutung. Dafür sind Gebühren an das Grundbuchamt zu entrichten, die einige Hundert Euro betragen können. Auch das hängt vom Umfang ab und auch davon, ob neben dem Eigentumswechsel auch ein Grundpfand zu Gunsten der finanzierenden Bank im Grundbuch eingetragen werden soll.
  • Die Provision für eine Maklerin oder einen Makler unterscheidet sich, je nachdem, ob sich beide Parteien die Kosten teilen oder nicht. In Baden-Württemberg nehmen Makler zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises als Provision. Gesetzlich geregelt ist das aber nicht, letztlich kann man die Provision frei aushandeln.

Wer ein Haus erbt, muss für die eigentumsrechtliche Änderung im Grundbuch keine Gebühren bezahlen, wenn die Umschreibung binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt beantragt wird.

Wie hoch sind die Sanierungskosten?

Die Kosten einer Sanierung hängen vom Zustand des Gebäudes und dem eigenen Anspruch ab. Der energetische Zustand ist besonders wichtig, weil unsanierte Gebäude in der Nutzung höhere laufende Kosten für Heizung und Warmwasser verursachen. Bei Öl- und Gasheizungen kommen die Folgen der ansteigenden CO₂-Bepreisung hinzu. Bei unsanierten Ein- bis Zweifamilienhäusern können sich die Kosten einer Sanierung auf sechsstellige Beträge summieren. Allerdings müssen nicht alle Sanierungsmaßnahmen sofort umgesetzt werden und die energetische Sanierung wird mit hohen Fördersätzen bezuschusst.

Was sind laufende Nebenkosten?

Neben den Kaufnebenkosten, die nur einmal beim Kauf anfallen, müssen Sie auch beim Eigenheim laufende Nebenkosten mitdenken. Wie bei einem Mietobjekt zahlen Sie die üblichen Nebenkosten für Heizung, Strom, Wasser sowie ggf. entsprechende Zähler- und Abrechnungsgebühren, Kosten für Müllabholung, Grundsteuer, notwendige Versicherungen usw. Zudem sind Sie für alle anfallenden Reparatur- und Instandhaltungskosten verantwortlich und sollten hierfür Rücklagen bilden.

Weiterführende Links

Schwarzes Icon eines Stiftes. Es steht für den Bereich "Meine Notizen" zu einer Seite.

Meine Notizen

0 von 1500 Zeichen
War diese Information hilfreich?
Ja Nein
EinführungFinanzierung einer Immobilie