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Baujahr und Denkmalschutz

Kurz und knapp

  • Das Baujahr gibt allgemeine Hinweise zur Verwendung bestimmter Bauweisen oder -materialien.
  • Aus energetischer Sicht sind Gebäude, die vor 1995 bzw. 2002 errichtet wurden, als Altbauten zu betrachten.
  • Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist die Modernisierung häufig nur eingeschränkt möglich und teurer, es gibt aber auch Zuschüsse und die Möglichkeit der steuerlichen Abschreibung. 

Was sagt das Baujahr?

Aus dem Baujahr können Fachleute Rückschlüsse über Bauweise und -materialien ziehen und so allgemeine Aussagen über die Bausubstanz machen. Für die Besichtigung eines konkreten Gebäudes ergeben sich so Hinweise, zum Beispiel, ob man auf bestimmte Schadstoffe achten sollte. Dabei müssen alte Gebäude keineswegs schlechter sein als neuere. Das Baujahr ist in der Bauakte und ggf. Dokumenten zur behördlichen Abnahme beim Bauamt der Kommune hinterlegt. Sie können die Unterlagen dort mit Zustimmung des Eigentümers einsehen. Bei Wohnungen können solche Dokumente in Kopie auch beim Wohnungsverwalter liegen.

Als Baujahr wird gemeinhin das Jahr verstanden, in dem ein Gebäude bezugsfertig wurde, und nicht der Genehmigungszeitpunkt oder der Baustart.

Neubau oder Altbau?

Es gibt keine behördlichen oder gesetzlichen Regelungen, wann ein Gebäude ein Neu- oder Altbau ist. In der Praxis entscheiden darüber häufig bestimmte Baumerkmale oder Technologien. Aus energetischer Sicht gelten Gebäude, die vor der 1995 in Kraft getretenen Wärmeschutzverordnung gebaut wurden, als Altbauten. Aber auch an Gebäuden, die zwischen 1995 und 2002 gebaut wurden, besteht häufig Sanierungsbedarf. Denn erst mit der 2002 eingeführten Energieeinsparverordnung (EnEV) wurde neben dem Wärmeschutz der Gebäudehülle auch die entsprechende Gebäudetechnik berücksichtigt. Diese Vorgaben wurden seither weiterentwickelt, so dass neuere Gebäude meist auch höhere Standards erfüllen. Aktuell gilt das Gebäudeenergiegesetz von 2020, zuletzt novelliert 2023.

Welche Bauschäden und Schadstoffe muss man beachten?

Prüfen Sie Wände und Decken auf Feuchtigkeit. Viele Kellerwände sind feucht, da eine Abdichtung gegen das Erdreich fehlt. Gibt es an Decken oder Wänden Schimmelprobleme, müssen die Ursachen geklärt und – je nach Umfang – die Sporen fachmännisch beseitigt werden.

Ist  nur eine begrenzte Stelle der Kellerwand von Feuchtigkeit betroffen, kann vielleicht auch ein beschädigtes Regenfallrohr der Auslöser sein.

Manche Gebäude sind mit Schadstoffen aus alten Baustoffen wie Asbest, alten Mineralwollen oder PAK (polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe – zum Beispiel in Form von alten Parkettklebern oder asphalthaltigen Abdichtungen in Wänden oder Decken) belastet. Besteht ein solcher Verdacht, sollten Sie vor dem Kauf klären, ob, wie und auf wessen Kosten die problematischen Baustoffe entsorgt werden können.

Steht das Gebäude unter Denkmalschutz?

Ob ein Gebäude denkmalgeschützt ist, hängt nicht zwingend nur vom Alter und damit verbundenen Bauweisen ab, sondern kann auch etwa aufgrund eines Ensembleschutzes gegeben sein. Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, ergeben sich daraus Auflagen für die Sanierung und Renovierung, manchmal auch für die Nutzung.

Modernisierungen denkmalgeschützter Gebäude werden meist teurer, da beispielsweise bestimmte Baumaterialien verwendet oder alte Fenster nicht ersetzt, sondern aufwändig wieder aufgearbeitet werden müssen. Andererseits lassen sich Sanierungen unter Denkmalschutzauflagen umfangreich steuerlich absetzen und sind teilweise förderwürdig.

Bei zum Verkauf stehenden Immobilien sollten Sie sich immer nach dem Grund des Verkaufs erkundigen. Manchmal liegt es nämlich an Eigenschaften oder Schwachstellen des Gebäudes, die man besser kennt, bevor man zuschlägt.

Was bedeutet Kulturdenkmal und besonders erhaltenswerte Bausubstanz?

Manche Gebäude bis ca. Baujahr 1980 sind als Kulturdenkmal oder besonders erhaltenswerte Bausubstanz eingestuft. Ob das so ist, müssen Sie aktiv beim bisherigen Eigentümer oder bei der unteren Denkmalschutzbehörde erfragen, die in aller Regel bei den Baurechtsämtern der Landkreise oder der kreisfreien Städte angesiedelt sind. Ähnlich wie beim Denkmalschutz gibt es für solche Gebäude zusätzliche Vorgaben, die bei der Sanierung beachtet werden müssen. Diese sind aber auch mit besonderen Förderleistungen verbunden. 

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