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Auf die MerklisteKaufvertrag
Kurz und knapp
- Im Kaufvertrag wird im Kern geregelt, wer was an wen zu welchen Bedingungen und zu welchem Preis verkauft.
- Der Kaufvertrag wird meist von demjenigen Notar aufgesetzt, der ihn auch beurkundet. Das ist aber nicht vorgeschrieben. Falls gewünscht, kümmert sich der Notar auch um den Vollzug des Kaufvertrags, also dessen Durchführung.
- Den Entwurf des Kaufvertrags und dessen Beurkundung zahlt nach dem Gesetz der Käufer.
Was steht im Kaufvertrag?
Der Kaufvertrag regelt, wer was von wem zu welchen Bedingungen und zu welchem Preis kauft. Damit wird geklärt, ob beispielsweise Ehepartner gemeinsam die Immobilie erwerben und später gemeinsam Eigentümer sind. Und es wird festgehalten, was verkauft werden soll, zum Beispiel ein Baugrundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Haus. Ferner werden die Bedingungen des Kaufs geklärt, also etwa Zustands- und Gewährleistungsfragen. Schließlich stehen auch Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten im Kaufvertrag.
Die meisten Kaufverträge nutzen die Klausel „gekauft wie gesehen“ oder „wie sie steht und liegt“. Diese Formulierungen schließen die Gewährleistungspflichten des Verkäufers bei Mängeln aus. Beim generellen Gewährleistungsausschluss verzichten Käuferinnen und Käufer auf die Gewährleistung, es sei denn, es liegt eine arglistige Täuschung vor.
Der Eigentumsübergang erfolgt rechtlich erst, wenn im Grundbuch die Eigentumsumschreibung erfolgt ist. Möchte man die Immobilienübergabe davon zeitlich entkoppeln, muss das im Kaufvertrag geregelt werden. Dabei geht es um die Frage, wann neue Eigentümerinnen und Eigentümer ins Haus dürfen und wer Anspruch auf etwaige Mieteinnahmen hat.
Ist Inventar – wie zum Beispiel eine Einbauküche – Teil des Kaufpreises, kann das vermerkt und beziffert werden. Das reduziert den Betrag, auf den die Grunderwerbssteuer fällig wird.
Wer setzt den Kaufvertrag auf?
Die verkaufende Partei stellt dem Notariat für den Vertrag üblicherweise wichtige Unterlagen wie den Grundbuchauszug und die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis zur Verfügung.
Das Notariat setzt daraufhin einen Vertragsentwurf auf und sendet ihn an die beteiligten Parteien. Sie haben dann i. d. R. 14 Tage Zeit, um den Entwurf durchzusehen.
Falls Sie Änderungswünsche haben, besprechen Sie diese üblicherweise mit der Gegenseite und wenden sich dann an das Notariat wegen der Formulierung der gewünschten Änderungen im Vertrag.
Wichtig: Der Notarinnen und Notare sind neutrale Amtspersonen, die weder Sie noch die Verkäuferseite parteilich beraten dürfen. Daher müssen Sie bei komplexen Kaufverträgen ggf. eine Anwältin oder einen Anwalt hinzuziehen.
Gibt es Vorkaufsrechte?
Man unterscheidet öffentliche und private Vorkaufsrechte. Bei Grundstücksveräußerungen haben Gemeinden ein generelles Vorkaufsrecht, auf das sie vor dem Kauf offiziell verzichten können. Private Vorkaufsrechte sind im Grundbuch eingetragen oder gelten, wenn ein ehemaliges Mietshaus in einzelne Eigentumsanteile aufgeteilt wird. Dann haben die bisherigen Mieter das erste Zugriffsrecht.
Das Notariat prüft Vorkaufsrechte, wenn es damit beauftragt ist. Auch der bisherige Eigentümer kann die Prüfung übernehmen und vertraglich bestätigen, dass für alle potenziellen Vorkaufsrechte schriftliche Verzichtserklärungen existieren und dem Notar diese zur Überprüfung vorlegen.
