Erben einer Immobilie

Kurz und knapp

  • Mit einer Immobilie erbt man auch die Schulden, die auf ihr lasten.
  • Ab einem gewissen Verkehrswert muss man für ein Immobilien-Erbe Steuern zahlen – es sei denn man wohnt selbst darin.
  • Die Eintragung als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer im Grundbuch erfolgt kostenfrei gegen Vorlage eines notariellen Testaments oder des Erbscheins.

Lohnt sich das Erbe?

Mit einer Immobilie erben Sie auch etwaige Schulden. Sie können ein Erbe nur vollständig annehmen oder ablehnen. Der Gesetzgeber lässt Ihnen nur sechs Wochen Zeit, um sich für oder gegen eine Erbschaft zu entscheiden. Die Frist beginnt, sobald Sie von der Erbschaft erfahren haben. Wenn Sie die Frist versäumen, gilt das Erbe als angenommen.

Ob sich die Erbschaft für Sie unterm Strich lohnt, hängt davon ab, was Sie außer einer möglicherweise verschuldeten Immobilie noch erben – und wie viel die Immobilie wert ist. Aus dem Grundbuchauszug vom Grundbuchamt erfahren Sie, ob das Grundstück mit Hypotheken oder Grundschulden belastet ist. Über etwaige Mieteinnahmen und Schulden kann Ihnen die Bank Auskunft geben. Sachverständige berechnen in einem Gutachten den Verkehrswert einer Immobilie. Muss der Verkehrswert behördlich anerkannt werden, brauchen Sie einen öffentlich bestellten Sachverständigen.

Eine Bankauskunft bekommen Sie nur mit einer Kontovollmacht, einer Vorsorgevollmacht oder einem notariellen Testament. Beim Grundbuchamt reicht ein berechtigtes Interesse oder der Erbschein.

Was sind Nachlassverwaltung und Nachlassinsolvenz?

Wenn Sie die Erbschaft nicht überblicken, können Sie beim Nachlassgericht einen Nachlassverwalter beantragen. Dieser ordnet das Erbe und begleicht etwaige Schulden aus dem Vermögen, auch durch den Verkauf von Immobilien. Bleibt eine Restschuld, haften Sie als Erbe nicht mit Ihrem Privatvermögen. Bleibt Geld übrig, bekommen sie es ausgezahlt.

Sie sind verpflichtet, beim Insolvenzgericht ein Nachlassinsolvenzverfahren zu beantragen, wenn Sie den begründeten Verdacht haben, dass der Nachlass überschuldet ist. Dann übernimmt ein Insolvenzverwalter und Sie haften nicht mit Ihrem Privatvermögen, erhalten aber als Erbe Gegenstände, die nicht zu Geld gemacht werden können.

Wann muss ich Erbschaftssteuer bezahlen?

Innerhalb von drei Monaten müssen Sie dem Finanzamt das Erbe einer Immobilie melden. Ob Steuer fällig wird, hängt von Ihrem Verwandtschaftsgrad ab: Ehe- bzw. eingetragene Lebenspartner können bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben, bei Kindern sind es von jedem Elternteil 400.000 Euro, bei Enkeln 200.000 Euro. Ein innerstädtisches Mehrfamilienhaus hat häufig einen höheren Verkehrswert – und dann wird Erbschaftssteuer fällig.

Dies gilt nicht, wenn Sie als Erbe oder ihre Kinder selbst in der Immobilie wohnen, denn dann entfällt die Erbschaftssteuer. Zwei Einschränkungen: Steuerfrei sind bei Kindern nur 200 m2 Wohnfläche, was darüber hinaus geht, wird steuerpflichtig. Zehn Jahren müssen Sie oder die Kinder in der Immobilie wohnen und dürfen sie in dieser Zeit nicht vermieten oder als Zweitwohnsitz nutzen.

Für eine steuerliche Beurteilung im konkreten Einzelfall sollten Sie eine Steuerberaterin bzw. einen Steuerberater hinzuziehen.

Wer gemeinsam erbt, bildet automatisch eine Erbengemeinschaft und muss sich mit den anderen Erben auf ein gemeinsames Vorgehen verständigen.

Was passiert, wenn ich das Erbe annehme?

Wenn Sie eine Immobilien-Erbschaft annehmen, haben Sie zwei Jahre Zeit, um die Änderung der Eigentümerverhältnisse im Grundbuch gebührenfrei eintragen zu lassen. Dafür benötigen Sie ein notarielles Testament oder Erbschein. Den Erbschein bekommen Sie gegen Gebühr beim Nachlassgericht. Außerdem bezahlen Sie als neuer Eigentümer die Grundsteuer, jedoch keine Grunderwerbssteuer.

Wenn Sie als Erbe nicht in der Immobilie wohnen, sollten Sie sich möglichst zügig ein Bild von dem Gebäude machen. Denn ihr neues Eigentum verpflichtet. Prüfen Sie, ob auf dem Grundstück für Dritte Verletzungsgefahr z.B. durch beschädigte Treppen oder Wege besteht und ob der Winterdienst geregelt ist.

Auf Antrag stellt das Nachlassgericht einen Erbschein aus, in dem amtlich festgestellt wird, wer welchen Teil erbt. Für den Antrag brauchen Sie die Sterbeurkunde und, falls vorhanden, das Testament. Sobald Sie einen Erbschein beantragen, gilt das Erbe als angenommen.

Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?

Egal ob Sie die Immobilie selbst nutzen, verkaufen oder vermieten wollen, ein genauer Blick auf den Zustand des Gebäudes und mögliche Sanierungsmaßnahmen ist in jedem Fall geboten. Was dazu alles gehört, lesen Sie im folgenden Kapitel. Bei Verkauf oder Vermietung brauchen Sie einen Energieausweis. Die Unterschiede zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweisen lesen Sie im Kapitel Energieausweis.

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