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Bauleitung

Kurz und knapp

  • Die Bauleitung überwacht die Bauleistungen, regelt die Abnahmen und die Rechnungsprüfung.
  • Im Bautagebuch wird der Bauprozess detailliert dokumentiert.
  • Qualitätskontrollen müssen erfolgen, solange die Bauleistungen sichtbar und zugänglich sind.
  • Mit der Bauabnahme nehmen sie die Leistung an, etwaige Mängel werden dokumentiert, die Gewährleistungsfrist beginnt.
  • Rechnungen müssen auf fachliche und formale Korrektheit geprüft werden.
  • Bei energetischen Sanierungen gibt es eine geförderte Baubegleitung.

Was ist die Bauleitung?

Sind die Firmen beauftragt, kann die Umsetzung der Maßnahmen endlich beginnen. Selbst bei vermeintlich kleineren Maßnahmen ist es sinnvoll, diese von einer sachkundigen Bauleitung überwachen zu lassen. Nach der Fertigstellung der vertragsgerecht erbrachten Leistung haben die Firmen ein Recht auf eine Abnahme und eine fristgerechte Vergütung. Auch bei der Rechnungsprüfung und ggf. erforderlichen Freistellungsbescheinigungen ist die professionelle Unterstützung einer Bauleitung meist zu empfehlen.

Bei genehmigungspflichtigen Maßnahmen wie z.B. einem zusätzlichen Anbau verlangt der Gesetzgeber von Ihnen als Bauherr eine Bauleitung nach der Landesbauordnung (LBO) §45, die eine geordnete Abwicklung der Baustelle sicherstellen soll.

Was macht eine Bauleitung?

Die Objekt- beziehungsweise Bauüberwachung, wie sie die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) bezeichnet, ist nicht gesetzlich angeordnet, sondern wird auf freiwilliger Basis von Ihnen beauftragt. Dabei wird nicht nur überwacht, ob die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Es wird vor allem geprüft, ob die ausführenden Firmen die Leistungen, so wie sie in den Ausführungsplänen und Leistungsbeschreibungen definiert wurden, mangelfrei und termingerecht im Interesse der Bauherrschaft, aber auch der Unternehmen, umsetzen.

Die Bauüberwachung koordiniert die Abfolge der einzelnen Firmen, überwacht die Ausführung und die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik und übernimmt die Rechnungsprüfung für Sie.

Bauunternehmen haben ebenfalls eine sogenannte Fachbauleitung. Diese ist für den Personaleinsatz und die Materiallieferungen zuständig und Ansprechpartner vor Ort auf der Baustelle. Sie ist aber keine Interessenvertretung von Ihnen als Bauherrin oder Bauherr, sondern nimmt die Interessen der Baufirma gegenüber der Bauleitung bzw. Ihnen als Vertragspartner wahr.

Was ist eine Baubegleitung bei energetischen Sanierungen?

Bei einer energetischen Sanierung besteht derzeit zusätzlich die Möglichkeit, eine geförderte, qualifizierte energetische Baubegleitung zu beauftragen. Diese ist ausschließlich für die Überwachung der energetischen Maßnahmen zuständig und geht über die normale Bauleitung hinaus. Bei der Baubegleitung liegt der Fokus auf kritischen Ausführungsdetails auf der Baustelle meist im Zusammenhang mit Wärmebrücken und Luftdichtheitsanschlüssen und meist bei Schnittstellen verschiedener Gewerke.

Je nach Projekt können Bauleitung und energetische Baubegleitung in Personalunion beauftragt werden. Das spart Aufwand und erzeugt weniger Kosten.

Das BEG-Programm „Energieeffizient Bauen und Sanieren – Zuschuss Baubegleitung“ bietet hohe Zuschüsse für eine professionelle Baubegleitung.

Was ist ein Bautagebuch?

Im Rahmen der Bauüberwachung wird ein Bautagebuch erstellt. Darin hält die Bauleitung fest, welche Firmen am jeweiligen Tag vor Ort waren, wie das Wetter war, welche Arbeiten durchgeführt und welche Abstimmungen getroffen wurden und ob besonderen Vorkommnisse aufgetreten sind.

Begleitend erfolgt eine ausführliche Dokumentation des Baufortschrittes durch Fotos. So können alle Beteiligten auch im Nachhinein sehen, wo welche Leitungen hinter einer Verkleidung liegen oder wie der Aufbau der entsprechenden Konstruktion erfolgt ist.

Haben Sie im Bauvertrag keine Pauschalsumme vereinbart, muss die erbrachte Leistung vor Ort aufgemessen werden. Das Aufmaß der einzelnen Leistungen, wie zum Beispiel die Verkleidung mit Gipskarton oder das Schließen der Fugen, wird ggf. von der Firma und der Bauüberwachung gemeinsam durchgeführt und dient als Grundlage für die Erstellung und die Prüfung der Rechnung. Als Abrechnungsbasis wird dabei im Regelfall die kostenpflichtige VOB / Teil C zu Grunde gelegt.

Welche Qualitätskontrollen sollten durchgeführt werden?

Die Bauleitung kümmert sich um die zu erfüllende Qualität der meisten Baugewerke. Beispielsweise werden Druckprotokolle bei Sanitär und Heizung, Messungen im Gewerk Elektro dokumentiert aber auch Maßtoleranzen im Rohbau oder bei der Ebenheit von verputzen Flächen überprüft. Zur Abnahme werden die entsprechenden Protokolle an die Bauherrschaft übergeben und bei Mängeln oder Streitigkeiten ggf. wieder zu Rate gezogen.

Viele Maßnahmen, wie die Abdichtungsarbeiten, die Dämmung des Daches oder die Dampfbremsen, sind am Ende der Bauphase nicht mehr sichtbar, da sie hinter einer Verkleidung verschwinden. Daher ist es erforderlich, diese Leistungen rechtzeitig zu prüfen und gegebenenfalls nachbessern zu lassen.

Offene Fugen oder ungedämmte Bereiche an schwer zugänglichen Stellen sind später kritische Schwachpunkte. Die korrekte Ausführung von Dämmung und Luftdichtheit bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen sollte durch eine Dichtigkeitsprüfung mittels Blower-Door-Test kontrolliert werden. Die Luftdichtheitsebene ist wichtig, damit keine feuchtwarme Luft aus dem Raum in die Konstruktion gelangen kann. Dafür müssen alle Anschlüsse, wie das Fenster an die Wand oder der Übergang von Folie zu Putz dicht sein.

Ergänzende Thermografieaufnahmen zeigen den Fachleuten die Schwachstellen auf und ermöglichen relativ einfache Nachbesserungen im Vergleich zum fertigen Bauzustand oder sogar nachträglichen Bauschaden.

Warum ist eine Leistungsabnahme erforderlich?

Die Abnahme ist ein sehr wichtiger Schritt im Bauvorgang. Die beauftragte Firma übergibt Ihnen die erbrachte Handwerksleistung. Sie nehmen diese ab und bestätigen damit die Fertigstellung der vertraglichen Vereinbarungen. Sollten bei der Abnahme Mängel vorhanden sein, werden diese schriftlich in einem Abnahmeprotokoll festgehalten. Dann ist die Firma verpflichtet, die festgehaltenen Mängel zu beseitigen.

Mit der Abnahme beginnt sowohl die Fälligkeit der Vergütung als auch die Verjährungsfrist für die Gewährleistung. Gleichzeitig dreht sich die Beweislast um. Musste bisher die Firma beweisen, dass die Ausführung mangelfrei erfolgt ist, haben nun Sie die Nachweispflicht, dass ein Mangel vorliegt. Auch das Risiko, dass die ausgeführten Arbeiten während der Bauphase zu sichern sind, wechselt zum Zeitpunkt der Abnahme von den Unternehmen zu den Sanierenden.

Im Zuge der Abnahme der technischen Anlagen sollten Sie von dem Fachbetrieb eine ausführliche Einweisung in die neue Technik und entsprechende Revisionsunterlagen erhalten. Darin sind zum Beispiel Rohrleitungsführungen im Gebäude oder entsprechende Betriebsparameter dokumentiert.

Was ist bei der Rechnungsprüfung zu beachten?

Bevor Sie eine Abschlags- oder die Schlussrechnungen bezahlen, sollten Sie die Leistung überprüfen. Rechnen Sie nur mangelfrei erbrachte Leistungen ab. Bei mangelhaft erbrachter Leistung steht Ihnen ein Zurückbehaltungsrecht zu, zum Beispiel in Höhe des zweifachen Mangelbeseitigungsbetrags.

Prüfen Sie die Rechnung auch im Hinblick auf formale Angaben. Die Rechnungen müssen an Sie adressiert sein. Ebenso müssen die Leistung und der Ausführungszeitpunkt, eine Rechnungsnummer und die Steuer- oder Umsatzsteuer-Identifikationsnummer aufgeführt sein. Ist alles in Ordnung, bezahlen Sie die Rechnungen innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist.

Die Rechnungen müssen Sie gemäß §14b Abs. 1 Satz 5 Umsatzsteuergesetz mindestens zwei Jahre lang aufbewahren. Die Frist beginnt mit Schluss des Kalenderjahres, in dem die Rechnung ausgestellt wurde. Bedenken Sie auch, dass Sie die Rechnungen als Verwendungsnachweis für einzelne Förderprogramme benötigen und als wichtige Dokumente zum Beispiel bei Gewährleistungsschäden dienen.

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