Bauleitung

• Die Bauleitung überwacht die Bauleistungen, regelt die Abnahmen und die Rechnungsprüfung.
• Im Bautagebuch wird der Bauprozess detailliert dokumentiert.
• Qualitätskontrollen müssen erfolgen, solange die Bauleistungen sichtbar und zugänglich sind.
• Mit der Bauabnahme nehmen Sie die Leistung an, etwaige Mängel werden dokumentiert, die Gewährleistungsfrist beginnt.
• Rechnungen müssen auf fachliche und formale Korrektheit geprüft werden.
• Bei energetischen Sanierungen gibt es eine geförderte Baubegleitung.

Sind die Firmen beauftragt, kann die Umsetzung der Maßnahmen endlich beginnen. Selbst bei vermeintlich kleineren Maßnahmen ist es sinnvoll, diese von einer sachkundigen Bauleitung überwachen zu lassen. Nach der Fertigstellung der vertragsgerecht erbrachten Leistung haben die Firmen ein Recht auf eine Abnahme und eine fristgerechte Vergütung.

Steht einer Abnahme ein gewichtiger Einwand Ihrerseits im Weg, hat die Firma zumindest ein Anrecht auf eine sogenannte Zustandsfeststellung, um dokumentieren zu können, in welchem Zustand sich die baulichen Maßnahmen zu genau diesem Dokumentationszeitpunkt befinden. Auch bei der Rechnungsprüfung und ggf. erforderlichen Freistellungsbescheinigungen ist die professionelle Unterstützung einer Bauleitung meist zu empfehlen.

Bei nicht genehmigungspflichtigen Baumaßnahmen benötigen Sie theoretisch keine Bauleitung, je nach Ihren eigenen Kompetenzen empfiehlt es sich trotzdem. Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben ist die Bauleitung nicht nur Ihre Ansprechperson, sondern auch die Ansprechperson für das genehmigende Baurechtsamt. Für die Tätigkeit als Bauleiterin oder Bauleiter ist keine spezielle Qualifikation vorgeschrieben. 

Die Bauleitung überwacht, ob die Genehmigungsgrundlagen eingehalten werden. Außerdem prüft sie, ob die ausführenden Firmen die Leistungen, so wie sie in den Ausführungsplänen und Leistungsbeschreibungen definiert wurden, mangelfrei und termingerecht umsetzen.

Die Bauleitung koordiniert über einen Bauzeitenplan auch die Abfolge der einzelnen Firmen und überwacht die Ausführung und die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik. Ferner übernimmt die Bauleitung die Rechnungsprüfung für Sie.

Bei einer energetischen Sanierung besteht derzeit zusätzlich die Möglichkeit, eine geförderte, qualifizierte energetische Baubegleitung zu beauftragen. Diese ist ausschließlich für die Überwachung der energetischen Maßnahmen zuständig und geht über die normale Bauleitung hinaus. Bei dieser Baubegleitung liegt der Fokus auf kritischen Ausführungsdetails auf der Baustelle meist im Zusammenhang mit Wärmebrücken und Luftdichtheitsanschlüssen und meist bei Schnittstellen verschiedener Gewerke.

Je nach Projekt können Bauleitung und energetische Baubegleitung in Personalunion beauftragt werden. Das spart Aufwand und erzeugt weniger Kosten.

Im Rahmen der Bauüberwachung wird ein Bautagebuch erstellt. Darin hält die Bauleitung beispielsweise fest, welche Firmen mit wie vielen Personen und wie lange am jeweiligen Tag vor Ort waren, welche Arbeiten durchgeführt und welche Abstimmungen getroffen wurden und ob besondere Vorkommnisse aufgetreten sind. Bei Außenarbeiten oder Arbeiten in einem offenen Rohbau sind auch Notizen zum Wetter relevant.

Begleitend erfolgt eine ausführliche Dokumentation des Baufortschrittes durch Fotos. So können alle Beteiligten auch im Nachhinein sehen, ob auch bei verdeckten Bauteilen alle geforderten Qualitäten eingehalten wurden, wo welche Leitungen hinter einer Verkleidung liegen oder wie der Aufbau von Unterkonstruktionen erfolgt ist.

Die Bauleitung kümmert sich um die zu erfüllende Qualität der meisten Baugewerke. Beispielsweise werden Druckprotokolle bei Sanitär und Heizung erstellt, Messungen im Gewerk Elektro dokumentiert, Maßtoleranzen im Rohbau oder die Ebenheit von Oberflächen überprüft. Die entsprechenden Protokolle werden an die Bauherrschaft übergeben und bei Mängeln oder Streitigkeiten einbezogen.

Viele Maßnahmen, wie die Abdichtungsarbeiten, die Dämmung des Daches oder die Dampfbremsen, sind am Ende der Bauphase nicht mehr sichtbar, da sie hinter einer Verkleidung verschwinden. Daher ist es erforderlich, diese Leistungen rechtzeitig zu prüfen und gegebenenfalls nachbessern zu lassen.

Offene Fugen oder ungedämmte Bereiche an schwer zugänglichen Stellen sind später kritische Schwachpunkte. Die korrekte Ausführung von Dämmung und Luftdichtheit bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen sollte durch eine Dichtigkeitsprüfung mittels Blower-Door-Test kontrolliert werden. Die Luftdichtheitsebene ist wichtig, damit keine feuchtwarme Luft aus dem Rauminnern in die umgebende Außenkonstruktion gelangen kann. Dafür müssen alle Anschlüsse oder Übergänge, wie vom Fenster an die Wand oder von der Folie zum Putz dicht sein.

Mit der Abnahme erkennen Sie die erbrachte Leistung als vertragsgemäß erbracht an.  Genau darin liegt aber auch das Risiko: Mängel müssen im Abnahmeprotokoll ausdrücklich festgehalten werden. Geschieht dies nicht, können Sie Ihr Gewährleistungsrecht für diese Mängel verlieren. 

Mit der Abnahme einer Leistung geht auch eine Beweislastumkehr einher: Vor der Abnahme muss der Unternehmer Ihnen nachweisen, dass ein aus Ihrer Sicht vorliegender Mangel kein Mangel ist. Nach der Abnahme müssen Sie dem Unternehmer nachweisen, dass ein von Ihnen behaupteter Mangel auch tatsächlich ein solcher ist. 

Nach der Abnahme kann das beauftragte Unternehmen die Schlussrechnung stellen. Ein Anrecht auf Teilauszahlungen besteht schon vorher für in sich abgeschlossene Leistungen. Mit der Abnahme beginnt auch die Verjährungsfrist für die Gewährleistung, nach dem BGB sind das fünf Jahre. 

Das Risiko, dass die ausgeführten Arbeiten während der Bauphase zu sichern sind, kann Sie allerdings bereits vor der Abnahme treffen. Sie sind mit der Zahlung dem Eigentumsübergang eines neuen Geräts, etwa einer Heizungsanlage, auch in der Verantwortung es zu sichern. Daher ist eine Bauleistungsversicherung, die das übernimmt, bei größeren Umbaumaßnahmen sehr wichtig.

Bevor Sie eine Abschlags- oder die Schlussrechnungen bezahlen, sollten Sie die Leistung überprüfen. Nur für mangelfrei erbrachte Leistungen besteht auch eine vollständige Zahlungspflicht. Bei mangelhaft erbrachten Leistungen steht Ihnen ein Zurückbehaltungsrecht zu, nach dem BGB in Höhe des Zweifachen des Betrags, den Sie voraussichtlich zur Mangelbeseitigung benötigen.

Prüfen Sie die Rechnung auch im Hinblick auf formale Angaben. Die Rechnungen müssen an Sie adressiert sein. Ebenso müssen die Leistung und der Ausführungszeitpunkt, eine Rechnungsnummer und die Steuer- oder Umsatzsteuer-Identifikationsnummer aufgeführt sein. Ist alles in Ordnung, bezahlen Sie die Rechnungen innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist.